Saturday 23 June 2018

ATRIUM REIT 亚天产托

ATRIUM REIT (5130)亚天产托


AS OF 22.6.2018 SHARE PRICE RM1.08



最近这几天股市真的不理想,这又让我想起抗跌股-产托“REIT”。第一个联想到的是IGB REIT。虽然在虚拟股票投资里我有“假假买”,但是在现实并没有(钱不够用😄)。 而且我也没想到会有奇迹发生(还真的换了政府)。再加上财政部很快就把消费税降到0%。结果股价就一路上涨到目前的RM1.65。如果那时买进除了有至少每年5.5%或以上的股息之外,还有10%股价差额的利润。不过现实是残酷的,我没买进。现在IGB REIT 的股价对我来说有点高了。如果现在买入,股息可能会少过5.5%。于是我找了ATRIUM REIT这家公司来分析,因为他们的Distribution Yield (= dividend yield) 竟然有7%(以最近4个季度的股息来计算)而且股价才RM1.08(有没有这样好的康头?)。

业务

主要就是通过收购工业产业(Industries property),然后把产业进行装修/提升后再租出去并收取租金。如果产业有非常好的价钱就考虑卖出。目前公司拥有5栋建筑:Atrium Shah Alam 1, Atrium Shah Alam 2, Atrium Shah Alam 3, Atrium Puchong and Atrium USJ 都是坐落在巴生谷Klang Valley。


三年业绩




近3年的distribution yield 介于5.4%-6.67%。不固定的distribution yield主要是因为出租率没有达到100%。近三年年末的股价都介于RM1.09-RM1.11。不过股价最高有去到RM1.25。

工业产业

以下是每个产业的基本资料:


在阅读了2017年报和2018年第一季度报告后有以下几个重点:

1. 出租率Occupancy rate:

目前的出租率只有91.99%。因为ATRIUM SHAH ALAM3在进行提升给新的租户。依据2018年第一季度业绩报告,提升工程会在5月完成。6月应该能出租了。所以下半年的Occupancy rate 会是100% 而利润应该也会提高。不过ATRIUM SHAH ALAM 2 的合同会在31 MARCH 2019年结束。必须要跟进他们的2018年报或季度报告是否会提到有没有和租户续约。(少一个租户会直接影响他们的利润)

2. 利息成本 finance cost

他们的利息成本非常高。主要是因为他们只是偿还利息而已并没有还母钱(Principal amount)。等到了借贷合同到期后,再做Refinance。所以当国行调整利息的话,他们的利润就会减少。(不只是针对这家公司,其实所以的公司都一样只不过REIT会影响比较大)。公司现在的GEARING RATIO是31% 还算OK。根据REIT Guideline不能超过50%。

3. Asset Enhancement Initiative

公司会花很多钱在建筑或建筑设施上的维修,装修或提升。这是为了能够吸引潜在客户/延长现有客户的租约/提高租金。不过这笔花费可能要几百万。例如:ATRIUM SHAH ALAM 3,预计要花RM9.65million来进行提升。这笔钱是公司要先出的。过后才从租金慢慢赚回。试想想公司一年的租金收入才RM18million。这笔费用已经占了50%。

4. 应收账款 Trade receivables

在2017年的年报和2018第一季度报告发现他们的应收账款蛮高的。这里的应收账款是指租金收入。(不确定是哪一个租户欠了几个月没还)因此在财政年2017年,有RM788K的数额被Impaired了。不过管理层表示他们并不担心收不回,因为租户有预先给几个月的租金。


我觉得今年的收入该会比去年高,利润方面保留:

1. 出租率比去年高- 刚刚有提到,Atrium Shah Alam 3应该会在6月租出。到时的出租率是100% vs 91.1% (2017年)。在年报也有披露他们2018年的租金是19.15million (不确定有没有包括Atrium Shah Alam 3)。这里披露的数字是依据租约来计算的,应该蛮准。除非租户提前解约。



2. 利息费用:Term Loan 2和Term Loan 3的利息在2017年第一季度就开始计算。TL2 是用来进行提升建筑设施费用。TL3是用来购买Atrium Shah Alam 3。所以去年在Atrium Shah Alam 3 没有收入的情况下,利息就一直再给。不过今年6月能租出去了。不过国行在一月尾提高了利息对他们来说是个坏消息。

收入提高,可是股息不一定会给多:

刚刚有提到他们在2018年5月会Atrium Shah Alam3 提升工程会完成。这个提升费用差不多耗资RM9.65million!!以下是他们提升的明细。

如果租金一个月RM140-150K都不懂要怎样COVER这笔费用。问题来了,他们还有钱去还这笔钱吗?最近他们刚刚拿到一个baking facility目的应该就是要还这笔费用。部分的费用可能会用定期里的存款来偿还。

总结

我做了以下推算:
1. 2018年公司的利润和2017年一至。但是多了以下事项:
2. SHAH ALAM ATRIUM 3 - 在6月开始收租 (租金:用所有物业的平均租金来计算per sq feet)
3. AEI 提升费用的贷款-利息:4.55% (6个月)
4. 国行在2月调整利息 0.25% (11个月)


我猜管理层应该不会笨到不用定存来偿还而全部使用NEW STRC。(借贷利息高过定期存款)
这样看来额外的租金收入还不能够和利息冲销。我的推算,可能股息会比去年来的少除非Atrium Shah Alam 3 的租金非常高,又或是其它产业的租金有提高。这真的要看了第二季度报告才能揭晓。

免责声明:
以上分析,纯属本人个人意见和观点。
在买进一家公司的股份前,请先做功课并了解该公司,任何人因看此文章而造成任何投资损失,本人恕不负责。切记,买卖自负!

23.6.2018
4.10pm






Wednesday 20 June 2018

OCEANCASH 财政年2018年第一季度业绩报告

OCEANCASH 财政年2018年第一季度业绩报告

OCEANCASH PACIFIC BERHAD

As of 20.6.2018 SHARE PRICE RM0.665

在阅读并了解了公司的财务报告后,https://salasinvestment.blogspot.com/2018/04/oceancash.html我就以每股RM0.50的价格买入。老实说这只股真的比相像中要稳。经过了大选后换政府都没有影响到他的股价。股价一步一步上升来到RM0.665。如果现在卖出都有30%的利润了。(由于那时资金不多买进的并不多-真的有点后悔)。

财政年2018年第一季度业绩报告



Quarter on quarter comparison

收入:增加了338K 或 1.5%
税后利润:增加了474k或23%

税后利润增加归咎于低的利息费用和较低的税务(估计可能是子公司印尼那产生的递延所得税于未实现汇兑损益)。

在现金流量表(CASH FLOW)发现公司花了RM5.95million用来投资在OTHER INVESTMENT。(很好奇他投资在什么地方,是不是投资在股票。😄)真心希望管理层先做功课,不要随便投资毕竟最近的股市不是很稳定。

总结:
这一季度的业绩报告没什么惊喜。收入和利润都保持着。不过管理层有信心今年业绩会比去年好。我觉得有以下几点可能对公司在第二和第三季度度业绩有所提升的:

1.GST 降到0% - 在这3个月没有GST的情况下,消费者购买车和冷气机的数量应该会提升。这间接也提高厂家向他们下的订单。
2.公司即将要从ACE MARKET转去MAIN MARKET - 这1-2个星期公司股票的成交量有比以往来的多。这证明公司慢慢被投资者发掘。(可能也因为要转主板了,就买进等到股价上升赚取利润。)通常从ACE MARKET转去MAIN MARKET通常股价都会上升的。
3.马币疲弱 - 今天马币跌破RM4兑USD1。这或多或少都会间接提高他们在接下来两个季度的收入和利润。因为大概有62%的收入是出口到其它国家(以美金交易)。

综合以上,我觉得股价还是有可能会上涨。通常AVERAGE DOWN股价的散户比较多。可能我会考虑AVERAGE UP。😄

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以上分析,纯属本人个人意见和观点。
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20.6.2018
11.55pm

Saturday 9 June 2018

Matrix 金群利

Matrix (5236) 金群利

As of 8.6.2018 SHARE PRICE RM2.10



最近整个月都没什么心情去看业绩报告。因为大选前都在看政治演讲。这次终于换了政府! !(话说回来过)谁做政府都好,工还是要继续做,钱还是要赚。还是回归现实去读多一点公司年报,看能不能从投资股票中赚一点钱吧。

最近看到MATRIX的股价跌破RM2,让我有点心动。因为他们的DIVIDEND PAYOUT POLICY是40%。而且每一个季度都派发股息。

公司5年业绩


如上图显示:公司的收入和利润每年都在增加。RETURN ON EQUITY 也保持在双位数。至于财政年2018年未审计的收入和利润也有RM812MILLION 和RM211MILLION, ROE也有17.6%。(要投资就要找收入和利润每年都增加而且ROE达到双位数的公司)。

业务

这公司主要业务是物业(商店和房子)发展商,教育机构和酒店/俱乐部。



如上图财政年2018第4季度业绩报告,他们主要收入来源还是在物业发展这个领域。占了总收入的95.5%

目前他们还在进行着的大型物业发展是在森美兰芙蓉的BANDAR SERI SENDAYAN("BSS")和柔佛居銮BANDAR SERI IMPIAN("BSI")。

森美兰芙蓉BSS

根据2017年度报告,BSS的面积有5,233acres。这将会是未来15年的重点发展。这是截至12月他们所发展的项目。平均卖出率高达95.3%。

为什么他们的卖出率(Take-up rate)这么高呢?

在年报有提到,他们主打可负担房屋而且他们不是建花园罢了,而是要打造一个市镇。年报中有提到在2017年有60%的买家是来自Klang Valley。其实也对啦,在雪隆一带的楼价都非常昂贵,下班时间塞车问题也非常严重。所以应该有很多人会想要买离市中心远一点的地方例如:KAJANG,NILAI,SEREMBAN的房屋。虽然距离远一点,可是车程应该一样。而且在这地区以同样的价格可以买排楼或半独立,可是在市区只能买公寓,还要给管理费(每个月的管理费都能供一辆国产车了,真的很不划算)。

除了可负担房屋是他们的卖点之外,他们设立私立学校MATRIX GLOBAL SCHOOL这学校提供幼教到中学的教育课程。这所学校是和Ellesmere College, a prestigious British residential school in the United Kingdom。根据2017年报披露他们目前的学生有782人,到了2020年应该会有2,500人。他们也建了酒店d’Sora Boutique Business Hote和俱乐部d’Tempat Country Club。虽然在这两个业务上是亏损的(2018年第三季度亏了RM17million),但是我觉得公司做这两个业务的目的主要是够吸引潜在买家的一种方式。如果越多人购买他们的房屋并住在那边,这两家业务的收入和盈利也会随着提升(因为住在那边的人口增加人)。

除此自外他们还卖工业区空地(Indsutrial land),吸引外资前来发展。


总的来说,他们有很大的说服力能让潜在买家和他们购买房子。因为这里就好像一个城市,有私立学校,有上班的地方。据说他们发展的地区是靠近隆新高铁芙蓉站(不过取消后,好像也没对他们股价有造成影响)。我觉得高铁是快和方便,但是票价肯定不便宜。对于每天要搭高铁的上班族应该很吃力。再加上隆芙大道取消收费了,油价固定在RM2.2。对去KL上班族是好事来的。

不过在年报有提到他们和台湾的医院签了备忘录(Memorandum of understanding)。在当地建立私立医院,不过这备忘录已经过期了(相信是因为换了新政府),暂时也没打算要延长备忘录期限。

柔佛居銮BSI

就好像BSS一样,他们要打造一个市镇。不过好像没有比BSS来的理想。毕竟居銮靠近新加坡,还是有很多人向往新加坡赚新币。不过有向居銮公司上班的朋友打听,屋子还是陆续在卖着。Average take up rate有73.7%。算是很不错了。

墨尔本澳洲


Take-up rate 有86.5%。因为地点是靠近墨尔本市中心。RENTAL YIELD 至少有5%。相信会吸引多投资者买入。要达到100%Take-up rate 应该不难。预计在6月2018年就会完成。这笔收入将会体现在2018年下半年。

未来展望


BSS和BSI还有项目陆续来着。公司也打算在KL-PUCHONG建高级公寓。还有很多有关公司现在和未来的项目都可以在这里下载。(https://www.mchb.com.my/wp-content/uploads/Matrix_3Q18_ResultsPresentation.pdf)

总结
我在23/5/2018以RM1.95每股买入。我的想法是:如果一年有13.5SEN的股息(依据前四个季度的股息)。那么DIVIDEND YIELD就大概在6.9%(13.5sen/195sen)这样。还比放FD来得高。当然建筑业不想生产业,他没有生产订单,没有固定的收入。收入就要看他项目的卖点,和外在的因素(例如:银行对贷款申请者的宽度)来决定。

老实说在买入之后还是有些担心。因为不确定为什么派息这么好的公司,股价会低于RM2。过后我才知道:
1. 原来大老板是前朝政府公开的支持者。不过后来他捐了RM3百万给希望基金算是公开支持新政府吧😄。会不会之后办事也比较容易?就比如说建私立医院(应该要获得卫生部批准)
2. 隆新高铁废除对他们的影响。废除消息公布后也没对他们的股价有多大影响。

目前来看,股价已经升到RM2.10了。应该算是投资到对的公司吧。至于要不要长期持有就观察公司接下来的业绩报告,股息分多少,银行会不会放宽申请借贷者等等,来决定了。

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9.6.2018
3.31pm