Matrix 金群利

Matrix (5236) 金群利

As of 8.6.2018 SHARE PRICE RM2.10

最近整个月都没什么心情去看业绩报告。因为大选前都在看政治演讲。这次终于换了政府! ！（话说回来过）谁做政府都好，工还是要继续做,钱还是要赚。还是回归现实去读多一点公司年报，看能不能从投资股票中赚一点钱吧。

最近看到MATRIX的股价跌破RM2，让我有点心动。因为他们的DIVIDEND PAYOUT POLICY是40%。而且每一个季度都派发股息。

公司5年业绩

如上图显示：公司的收入和利润每年都在增加。RETURN ON EQUITY 也保持在双位数。至于财政年2018年未审计的收入和利润也有RM812MILLION 和RM211MILLION, ROE也有17.6%。（要投资就要找收入和利润每年都增加而且ROE达到双位数的公司）。

业务

这公司主要业务是物业（商店和房子）发展商，教育机构和酒店/俱乐部。

如上图财政年2018第4季度业绩报告，他们主要收入来源还是在物业发展这个领域。占了总收入的95.5%

目前他们还在进行着的大型物业发展是在森美兰芙蓉的BANDAR SERI SENDAYAN("BSS")和柔佛居銮BANDAR SERI IMPIAN("BSI")。

森美兰芙蓉BSS

根据2017年度报告，BSS的面积有5,233acres。这将会是未来15年的重点发展。这是截至12月他们所发展的项目。平均卖出率高达95.3%。

为什么他们的卖出率（Take-up rate)这么高呢？

在年报有提到，他们主打可负担房屋而且他们不是建花园罢了，而是要打造一个市镇。年报中有提到在2017年有60%的买家是来自Klang Valley。其实也对啦，在雪隆一带的楼价都非常昂贵，下班时间塞车问题也非常严重。所以应该有很多人会想要买离市中心远一点的地方例如：KAJANG,NILAI,SEREMBAN的房屋。虽然距离远一点，可是车程应该一样。而且在这地区以同样的价格可以买排楼或半独立，可是在市区只能买公寓，还要给管理费（每个月的管理费都能供一辆国产车了，真的很不划算）。

除了可负担房屋是他们的卖点之外，他们设立私立学校MATRIX GLOBAL SCHOOL这学校提供幼教到中学的教育课程。这所学校是和Ellesmere College, a prestigious British residential school in the United Kingdom。根据2017年报披露他们目前的学生有782人，到了2020年应该会有2,500人。他们也建了酒店d’Sora Boutique Business Hote和俱乐部d’Tempat Country Club。虽然在这两个业务上是亏损的（2018年第三季度亏了RM17million)，但是我觉得公司做这两个业务的目的主要是够吸引潜在买家的一种方式。如果越多人购买他们的房屋并住在那边，这两家业务的收入和盈利也会随着提升（因为住在那边的人口增加人）。

除此自外他们还卖工业区空地（Indsutrial land)，吸引外资前来发展。

总的来说，他们有很大的说服力能让潜在买家和他们购买房子。因为这里就好像一个城市，有私立学校，有上班的地方。据说他们发展的地区是靠近隆新高铁芙蓉站（不过取消后，好像也没对他们股价有造成影响）。我觉得高铁是快和方便，但是票价肯定不便宜。对于每天要搭高铁的上班族应该很吃力。再加上隆芙大道取消收费了，油价固定在RM2.2。对去KL上班族是好事来的。

不过在年报有提到他们和台湾的医院签了备忘录（Memorandum of understanding)。在当地建立私立医院，不过这备忘录已经过期了（相信是因为换了新政府），暂时也没打算要延长备忘录期限。

柔佛居銮BSI

就好像BSS一样，他们要打造一个市镇。不过好像没有比BSS来的理想。毕竟居銮靠近新加坡，还是有很多人向往新加坡赚新币。不过有向居銮公司上班的朋友打听，屋子还是陆续在卖着。Average take up rate有73.7%。算是很不错了。

墨尔本澳洲

Take-up rate 有86.5%。因为地点是靠近墨尔本市中心。RENTAL YIELD 至少有5%。相信会吸引多投资者买入。要达到100%Take-up rate 应该不难。预计在6月2018年就会完成。这笔收入将会体现在2018年下半年。

未来展望

BSS和BSI还有项目陆续来着。公司也打算在KL-PUCHONG建高级公寓。还有很多有关公司现在和未来的项目都可以在这里下载。（https://www.mchb.com.my/wp-content/uploads/Matrix_3Q18_ResultsPresentation.pdf）

总结
我在23/5/2018以RM1.95每股买入。我的想法是：如果一年有13.5SEN的股息（依据前四个季度的股息）。那么DIVIDEND YIELD就大概在6.9%（13.5sen/195sen)这样。还比放FD来得高。当然建筑业不想生产业，他没有生产订单，没有固定的收入。收入就要看他项目的卖点，和外在的因素（例如：银行对贷款申请者的宽度）来决定。

老实说在买入之后还是有些担心。因为不确定为什么派息这么好的公司，股价会低于RM2。过后我才知道：
1. 原来大老板是前朝政府公开的支持者。不过后来他捐了RM3百万给希望基金算是公开支持新政府吧😄。会不会之后办事也比较容易？就比如说建私立医院（应该要获得卫生部批准）
2. 隆新高铁废除对他们的影响。废除消息公布后也没对他们的股价有多大影响。

目前来看，股价已经升到RM2.10了。应该算是投资到对的公司吧。至于要不要长期持有就观察公司接下来的业绩报告，股息分多少，银行会不会放宽申请借贷者等等，来决定了。

免责声明：
以上分析，纯属本人个人意见和观点。
在买进一家公司的股份前，请先做功课并了解该公司，任何人因看此文章而造成任何投资损失，本人恕不负责。切记，买卖自负！

9.6.2018
3.31pm