ATRIUM REIT （5130）亚天产托
AS OF 22.6.2018 SHARE PRICE RM1.08
最近这几天股市真的不理想，这又让我想起抗跌股-产托“REIT”。第一个联想到的是IGB REIT。虽然在虚拟股票投资里我有“假假买”，但是在现实并没有（钱不够用😄）。 而且我也没想到会有奇迹发生（还真的换了政府）。再加上财政部很快就把消费税降到0%。结果股价就一路上涨到目前的RM1.65。如果那时买进除了有至少每年5.5%或以上的股息之外，还有10%股价差额的利润。不过现实是残酷的，我没买进。现在IGB REIT 的股价对我来说有点高了。如果现在买入，股息可能会少过5.5%。于是我找了ATRIUM REIT这家公司来分析，因为他们的Distribution Yield (= dividend yield) 竟然有7%(以最近4个季度的股息来计算）而且股价才RM1.08（有没有这样好的康头？）。
业务
主要就是通过收购工业产业（Industries property),然后把产业进行装修/提升后再租出去并收取租金。如果产业有非常好的价钱就考虑卖出。目前公司拥有5栋建筑：Atrium Shah Alam 1, Atrium Shah Alam 2, Atrium Shah Alam 3, Atrium Puchong and Atrium USJ 都是坐落在巴生谷Klang Valley。
三年业绩
近3年的distribution yield 介于5.4%-6.67%。不固定的distribution yield主要是因为出租率没有达到100%。近三年年末的股价都介于RM1.09-RM1.11。不过股价最高有去到RM1.25。
工业产业
以下是每个产业的基本资料：
在阅读了2017年报和2018年第一季度报告后有以下几个重点：
1. 出租率Occupancy rate：
目前的出租率只有91.99%。因为ATRIUM SHAH ALAM3在进行提升给新的租户。依据2018年第一季度业绩报告，提升工程会在5月完成。6月应该能出租了。所以下半年的Occupancy rate 会是100% 而利润应该也会提高。不过ATRIUM SHAH ALAM 2 的合同会在31 MARCH 2019年结束。必须要跟进他们的2018年报或季度报告是否会提到有没有和租户续约。（少一个租户会直接影响他们的利润）
2. 利息成本 finance cost
他们的利息成本非常高。主要是因为他们只是偿还利息而已并没有还母钱（Principal amount)。等到了借贷合同到期后，再做Refinance。所以当国行调整利息的话，他们的利润就会减少。（不只是针对这家公司，其实所以的公司都一样只不过REIT会影响比较大）。公司现在的GEARING RATIO是31% 还算OK。根据REIT Guideline不能超过50%。
3. Asset Enhancement Initiative
公司会花很多钱在建筑或建筑设施上的维修，装修或提升。这是为了能够吸引潜在客户/延长现有客户的租约/提高租金。不过这笔花费可能要几百万。例如：ATRIUM SHAH ALAM 3，预计要花RM9.65million来进行提升。这笔钱是公司要先出的。过后才从租金慢慢赚回。试想想公司一年的租金收入才RM18million。这笔费用已经占了50%。
4. 应收账款 Trade receivables
在2017年的年报和2018第一季度报告发现他们的应收账款蛮高的。这里的应收账款是指租金收入。（不确定是哪一个租户欠了几个月没还）因此在财政年2017年，有RM788K的数额被Impaired了。不过管理层表示他们并不担心收不回，因为租户有预先给几个月的租金。
我觉得今年的收入该会比去年高,利润方面保留：
1. 出租率比去年高- 刚刚有提到，Atrium Shah Alam 3应该会在6月租出。到时的出租率是100% vs 91.1% (2017年）。在年报也有披露他们2018年的租金是19.15million (不确定有没有包括Atrium Shah Alam 3)。这里披露的数字是依据租约来计算的，应该蛮准。除非租户提前解约。
2. 利息费用：Term Loan 2和Term Loan 3的利息在2017年第一季度就开始计算。TL2 是用来进行提升建筑设施费用。TL3是用来购买Atrium Shah Alam 3。所以去年在Atrium Shah Alam 3 没有收入的情况下，利息就一直再给。不过今年6月能租出去了。不过国行在一月尾提高了利息对他们来说是个坏消息。
收入提高，可是股息不一定会给多：
刚刚有提到他们在2018年5月会Atrium Shah Alam3 提升工程会完成。这个提升费用差不多耗资RM9.65million!!以下是他们提升的明细。
如果租金一个月RM140-150K都不懂要怎样COVER这笔费用。问题来了，他们还有钱去还这笔钱吗？最近他们刚刚拿到一个baking facility目的应该就是要还这笔费用。部分的费用可能会用定期里的存款来偿还。
总结
我做了以下推算：
1. 2018年公司的利润和2017年一至。但是多了以下事项：
2. SHAH ALAM ATRIUM 3 - 在6月开始收租 （租金：用所有物业的平均租金来计算per sq feet）
3. AEI 提升费用的贷款-利息：4.55% （6个月）
4. 国行在2月调整利息 0.25% （11个月）
我猜管理层应该不会笨到不用定存来偿还而全部使用NEW STRC。（借贷利息高过定期存款）
这样看来额外的租金收入还不能够和利息冲销。我的推算，可能股息会比去年来的少除非Atrium Shah Alam 3 的租金非常高，又或是其它产业的租金有提高。这真的要看了第二季度报告才能揭晓。
23.6.2018
目前的出租率只有91.99%。因为ATRIUM SHAH ALAM3在进行提升给新的租户。依据2018年第一季度业绩报告，提升工程会在5月完成。6月应该能出租了。所以下半年的Occupancy rate 会是100% 而利润应该也会提高。不过ATRIUM SHAH ALAM 2 的合同会在31 MARCH 2019年结束。必须要跟进他们的2018年报或季度报告是否会提到有没有和租户续约。（少一个租户会直接影响他们的利润）
2. 利息成本 finance cost
他们的利息成本非常高。主要是因为他们只是偿还利息而已并没有还母钱（Principal amount)。等到了借贷合同到期后，再做Refinance。所以当国行调整利息的话，他们的利润就会减少。（不只是针对这家公司，其实所以的公司都一样只不过REIT会影响比较大）。公司现在的GEARING RATIO是31% 还算OK。根据REIT Guideline不能超过50%。
3. Asset Enhancement Initiative
公司会花很多钱在建筑或建筑设施上的维修，装修或提升。这是为了能够吸引潜在客户/延长现有客户的租约/提高租金。不过这笔花费可能要几百万。例如：ATRIUM SHAH ALAM 3，预计要花RM9.65million来进行提升。这笔钱是公司要先出的。过后才从租金慢慢赚回。试想想公司一年的租金收入才RM18million。这笔费用已经占了50%。
4. 应收账款 Trade receivables
在2017年的年报和2018第一季度报告发现他们的应收账款蛮高的。这里的应收账款是指租金收入。（不确定是哪一个租户欠了几个月没还）因此在财政年2017年，有RM788K的数额被Impaired了。不过管理层表示他们并不担心收不回，因为租户有预先给几个月的租金。
我觉得今年的收入该会比去年高,利润方面保留：
1. 出租率比去年高- 刚刚有提到，Atrium Shah Alam 3应该会在6月租出。到时的出租率是100% vs 91.1% (2017年）。在年报也有披露他们2018年的租金是19.15million (不确定有没有包括Atrium Shah Alam 3)。这里披露的数字是依据租约来计算的，应该蛮准。除非租户提前解约。
2. 利息费用：Term Loan 2和Term Loan 3的利息在2017年第一季度就开始计算。TL2 是用来进行提升建筑设施费用。TL3是用来购买Atrium Shah Alam 3。所以去年在Atrium Shah Alam 3 没有收入的情况下，利息就一直再给。不过今年6月能租出去了。不过国行在一月尾提高了利息对他们来说是个坏消息。
收入提高，可是股息不一定会给多：
刚刚有提到他们在2018年5月会Atrium Shah Alam3 提升工程会完成。这个提升费用差不多耗资RM9.65million!!以下是他们提升的明细。
如果租金一个月RM140-150K都不懂要怎样COVER这笔费用。问题来了，他们还有钱去还这笔钱吗？最近他们刚刚拿到一个baking facility目的应该就是要还这笔费用。部分的费用可能会用定期里的存款来偿还。
总结
我做了以下推算：
1. 2018年公司的利润和2017年一至。但是多了以下事项：
2. SHAH ALAM ATRIUM 3 - 在6月开始收租 （租金：用所有物业的平均租金来计算per sq feet）
3. AEI 提升费用的贷款-利息：4.55% （6个月）
4. 国行在2月调整利息 0.25% （11个月）
这样看来额外的租金收入还不能够和利息冲销。我的推算，可能股息会比去年来的少除非Atrium Shah Alam 3 的租金非常高，又或是其它产业的租金有提高。这真的要看了第二季度报告才能揭晓。
免责声明：
以上分析，纯属本人个人意见和观点。
在买进一家公司的股份前，请先做功课并了解该公司，任何人因看此文章而造成任何投资损失，本人恕不负责。切记，买卖自负！
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23.6.2018
4.10pm
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